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【新闻】中铁建或将赔钱拿地回应称限价部分占七成玻璃砂

发布时间:2020-10-18 19:01:37 阅读: 来源:扭扭车厂家

昨日(9月26日),作为北京市年内出让的第二块“限房价、竞地价”地块,海淀区环保科技园地块一经推出,便吸引了华远、中铁建、首开万科联合体、住总正华联合体等8家房企及联合体参与竞拍。经过107轮激烈竞争之后,中铁建以18.1亿元将该地块收入囊中,溢价率88.54%,折合楼面价18562元/平方米。同日,北京锦华盛业装饰工程有限公司以13.3亿元竞得北京市门头沟区门头沟新城地块。

值得注意的是,该地块政府规定商品住房销售限价为19000元/平方米,单套住房总价不得超过200万元。

“难道要赔本赚吆喝?”在竞拍现场不少“观战”业内人士惊呼。

“其实限价部分占到70%。”昨日,中铁建内部人士在接受《每日经济新闻》记者采访时透露。

“面粉”比“面包”贵?

昨日,北京市国土局公开竞拍两宗土地,其中海淀区环保科技园地块是今年推出的第二块“限房价、竞地价”地块。

出让公告显示,北京市海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目,土地面积为81098.847平方米,建筑用地面积为61062.711平方米,建筑控制规模为97511平方米。起始价为9.6亿元,共有8家房企及联合体参与竞拍,分别为实创、住总正华联合体、中铁建、首开万科联合体、房地置业五建联合体、住总祥业联合体、京能福佳置业、华远。

竞拍开始后,中铁建与实创争夺激烈,丝毫不让步,但最终中铁建先发制人将价格飙到18.1亿元,溢价率88.54%,折合楼面价18562元/平方米。根据该地块政府规定商品住房销售限价为19000元/平方米。结果一出,现场不少人士惊呼“真是赔钱也要拿地啊”。

记者从中铁建内部人士获悉,并非所有住宅都是限价销售,限价房只占70%。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,“出现楼面均价接近限价的原因,主要是地块并非全部限价,地块属性为F1住宅混合公建用地项目。其中不仅有70年使用权的居住地块,还有很大部分的商业和综合地块。”

伟业我爱我家副总裁胡景晖认为,一般而言,商业用途的产品价格往往比住宅要高,如果后续开发运作得好,就能保障项目总体上可能实现盈亏平衡。“但该地块溢价88.54%确实有些偏高,企业开发后续风险较大。”

限价比例影响整体盈利

对于住宅限价部分占到七成,张大伟算了一笔账,如果商业部分占30%,限价部分楼面价在1.4万元/平方米左右的话,则另外一半商业限价部分的楼面价在2.9万元/平方米左右。“在正常开发过程中,地下部分如果不计算建面出售,是可以增加一部分使用面积,如果补缴一部分地下的土地出让金可以销售。”如果与出让容积率为3.5的门头沟地块比较,该地块的商业部分价格并不高,所以开发商的出价基本合理。

“该地块部分公建和商业、住宅不限价,我估计明年价格可以到4.5万元~5万元/平方米。其中,公建部分如果规划为小户型的商住办公,单价可以达到3万元/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅直言,这块地能否产生利润,取决于地块各种产品属性的比例。

郭毅同时指出,“如果限价部分超过50%,那就需要拉高其他部分的售价,但需要市场的接受过程,销售速度慢也会加大成本,所以这个项目不限价的住宅部分和公建部分的定价会很困难,既要能保证销售速度,又要被购房者接受,对开发商的营销能力和产品规划能力提出了较高要求。”

据悉,该宗地块容积率仅为1.6,其中商业部分的容积率也比较低。“开发商还是有一定的操作空间的。”张大伟指出。

“如果不限价住宅部分的容积率低于1,开发商通过产品创新设计出小独栋或类独栋产品,项目定价还可以更高,达到7万元~8万元/平方米,但市场消化速度会相应减速,财务成本、营销成本都会上升。”郭毅说道。

同日,北京锦华盛业装饰工程有限公司以13.3亿元竞得北京市门头沟区门头沟新城MC04-149地块F3其他类多功能用地地块国有建设用地使用权。至此,年内北京土地交易额已达到1154.89亿元,预计年内将接近1400亿元。

“今年以来,这类地块虽然压缩了房企的利润空间,也并未降低房企拿地的成本,但相对于目前土地市场的火热形势,对于抑制地块未来成交价格还是起到一定作用。”链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者。

张大伟分析认为,北京楼市后续的调控措施将逐渐向:在高端市场由商品房主导;中端市场由自住型商品房主导;低端市场由保障房主导,改变之前的整体市场格局。如果供应量足够多,对市场的影响将非常大。

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